Ek olarak, emniyetli firma tercih edildikten sonra en kıymetli mevzu ise denetim sistemi olan arsa hissesi karşılığı mukavelenin, ayrıntılı ve uzman bireyler tarafından hazırlanması gerekmektedir. Avukatlar tarafından hazırlanan bu kontratlar noter aracılığı ile imzalanmalıdır. Mülk sahiplerinin, binaları için risk tahlillerini yaptırmadan evvel, yapının bulunmuş olduğu yerin aktüel imar durumu dikkate alınarak yanlışsız bir proje oluşturulması gerekmektedir.
Dikkate alınması gereken bir öteki kıymetli bahis ise mülkiyet sahiplerinin kentsel dönüşüm ile ilgili olarak resmi müracaatta bulunmadan evvel en az 3’te 2 çoğunluğun sağlanması gerekmektedir. Teknik şartnamedeki taraflar için cezai koşullara yer verilmesinin yanı sıra tapu zaman süreçleri ile ilgili açık ve anlaşılır bir unsur olmalıdır. Ayrıyeten teknik şartnamede ortak alanların ve materyallerin tespitinin yer aldığına dikkat edilmelidir.
KENTSEL DÖNÜŞÜMDE NELERE DİKKAT EDİLMELİ?
İnşaat sürecinde, müteahhit firma tarafından arsa maliklerine ve/veya kiracılara kira ölçüsü, taşınma yardımı ödemelerinin ölçüler, başlangıcı ve mühletleri somut ve türel olarak düzenlenmelidir. İnşaatın tesliminin gecikmesi halinde ödenecek kira ölçüsü ve müddeti somut ve türel olarak düzenlenmelidir.
Sözleşmedeki karşılıklı edimlerin yerine getirilmemesi halinde olumlu ve olumsuz ziyanlar için tazminatlar, mukaveledeki edimlerin yerine getirilmemesi halinde, öbür tarafın sahip olduğu haklı fesih halleri, mukavelenin icrasını engelleyen zorlayıcı sebepler ve zorlayan sebeplerin vuku bulması halinde uygulanacak yükümlülükler, hangi sarfiyatların yükleniciye, hangi masrafların ise arsa maliklerine ilişkin olacağı, tapuya şerh, vergi fotoğraf ve harçlara ilişkin masrafların hangi tarafa ve ne oranda ilişkin olacağı somut ve türel olarak düzenlenmelidir.
Ayrıca mukavelede, inşaatın sigorta primlerini kimin ödeyeceği, istihdam edilenlerden arsa maliklerinin sorumluluğu ve öbür birçok değerli husustaki sarfiyatların kimin tarafından ödeneceği, müteahhit firmanın işi şahsen yapma borcuna ait düzenleme, müteahhit firmanın mukaveleyi evre hakkı, ortak alma ve pay devretmesine ait ihtimaller göz önüne alınarak detaylı kararlar düzenlenmelidir. Aksi halde, mukavelenin icra kademesinde farklı firma, farklı muhataplarla karşılaşılması ihtimal dahilindedir.
İNŞAAT MALİYETİ VE KONUT BAŞINA ÖDENECEK BEDELLERLE İLGİLİ SONRADAN EK FİYAT ÖDEMEMEK İÇİN NASIL BİR KONTRAT YAPILMALI?
Müteahhit firmaların inşasını gerçekleştireceği projenin maliyet ve kâr tahlillerini yaparak ve tıpkı vakitte projenin teslim edileceği vakit dilimi çerçevesinde materyalleri etkileyecek artışları da göz önünde bulundurarak kentsel dönüşüm mukavelelerini imzalamaları gerekmektedir.
Uygulamanın yapılma vakti ve formu, inşaatın başlama basamağından tamamlanması sürecinin hangi müddetlerde ve hangi biçimlerde yapılacağı etap basamak detaylı ve hukuka uygun olarak belirlenmelidir. Bu hususun detaylı ve hukuksal olarak belirlenmesi, daha sonraki kademelerde arsa malikleri ile müteahhit firma ortasındaki ihtilafların büyük bir kısmının önüne geçilmesini sağlayacaktır.
İnşaatın üretim süreçleri masraflarının hangilerinin müteahhit, hangilerinin de arsa malikleri tarafından yapılacağının detaylı olarak belirlenmesi hususu da kıymetli bahislerden biridir. Kat Karşılığı İnşaat Kontratlarındaki bu mevzuların detaylı ve tüzel olarak düzenlenilmesi ile ileride çıkabilecek ihtilaflar engellenebilir.
Sözleşme içeriğinde faaliyete dair tüm yükümlülüklerin açık ve net bir biçimde belirtilerek masrafı kendisine ilişkin olmak üzere ‘Anahtar Teslimi’, her türlü maddi ve tüzel ayıptan azade bir formda yerine getirme vazifesinin müteahhide ilişkin olduğu yazılmalıdır.
Sözleşmenin konusu ve pay içerikleri açık ve net bir halde, şayet arsa maliklerinin inşaat imali nedeniyle satmayı vaat ettiği paylar mevcutsa bunların da evre vakti ve kaideleri net bir halde belirtilmeli. Müteahhidin inşaat işini yürütürken uymak zorunda olduğu iş güvenliği ve her türlü yasal mevzuata ait yükümlülükler açık bir halde mukavele ile düzenlenmelidir.
MÜTEAHHİDİN MALİYETLER ARTTI, ÖDEYECEĞİNİZ FİYATLAR YÜKSELDİ DİYEREK EK ÖDEME TALEPLERİ NASIL ÖNLENEBİLİR?
Sözleşme akdedildiği etapta öngörülemeyen bir durumun ortaya çıkması halinde, mukavelenin uyarlanması mümkün olabilir lakin ekonomik kriz yahut döviz artışı münasebetleri tek başına kâfi değildir.
Dövizde yaşanan artış ve dalgalanmalar Yargıtay tarafından çoğunlukla ‘öngörülebilir’ bir durum olarak kabul edilmektedir.
Ancak kontrat akdedildikten sonra ortaya çıkan durumun öngörülemeyecek boyutta olduğu hallerde tarafların bu kanun kararına başvurabilmeleri mümkündür. Müteahhitlerin, mukavelenin uyarlanması talebiyle bir dava açması halinde, yalnızca döviz kurunda yaşanan artışı değil değişimin kendi durumuna tesirlerini detayları ile izah ve ispat etmesi gerekmektedir.
Arsa sahipleri ile kontrat akdederek bir binanın inşasına bundan aylar, tahminen de yıllar evvel başlayan bir müteahhidin, binayı tamamlamış olmasına karşın, bağımsız kısımları arsa sahiplerine teslim ederken döviz kurunun arttığını münasebet göstererek, kontratta kararlaştırılmayan ek bedel talep etmesi dürüstlük kuralına terslik teşkil etmektedir.
Böyle bir taleple karşılaşan hak sahiplerinin yapmaları gereken şey birinci iş olarak hazırlayacakları bir ihtarnameyi noter kanalıyla müteahhide bildiri ederek bağımsız kısım anahtarlarının teslimini talep etmeleri olacaktır. Bu talebe de müteahhidin riayet etmemesi halinde arsa sahiplerinin yargıya başvurmasını tavsiye ederiz.
BİR BİNADA KAT MALİKLERİNİN KENDİ ANLAŞTIKLARI MÜTEAHHİDİN KENTSEL DÖNÜŞÜMÜ YAPMASI ÜZERE BİR TALEP DE OLUŞABİLİYOR. BUNUN ÖNLENEBİLMESİ İÇİN NASIL BİR YASAL ÇERÇEVE OLUŞTURULMALI?
Kentsel dönüşümde mülk sahiplerinin kesinlikle iskân talep etmesi gerekir. Binanın ruhsattaki kuralları sağlayıp sağlamadığını, sağlam olup olmadığı üzere konularda kıymet teşkil ettiği için iskân dokümanının talep edilmesi büyük değer arz etmektedir. Ayrıyeten anlaşacağınız müteahhidin lisansının denetim edilmesi mağduriyet yaşanmaması ismine değerlidir. Müteahhidin geçmiş projeleri de ayrıyeten araştırılmalıdır.
Müteahhidin geçmiş projelerini vaktinde teslim edip etmediği yahut projelerde taahhütlerini yerine getirip getirmediği üzere konular araştırılmalıdır. Ayrıyeten mülk sahiplerinin bina tesliminde öngörülen daire metrekare fiyatına da dikkat etmesi de ehemmiyet arz eder. Son olarak müteahhidin mühendislik ve mimarlık hizmetlerine ehemmiyet verip vermediği araştırılmalıdır. Zira taban etüdü, projelendirme, gereç kalitesi, üretim faaliyetleri üzere konuların hepsinde mühendislik hizmeti alınmaktadır.
BAZI VİLAYET VE İLÇELERDE BİLHASSA BELEDİYELERİN BELLİ MÜTEAHHİTLERİ İŞARET ETTİĞİ TEZLERİ VATANDAŞLAR TARAFINDAN SIKLIKLA LİSANA GETİRİLİYOR. KENTSEL DÖNÜŞÜME SEKTE VURAN BU DURUMUN ÖNLENMESİ İÇİN YAPILMASI GEREKENLER NELER?
Kamu otoritesinin kentsel dönüşümde müteahhitlere yönlendirme yapması yerine daha çok bu duruma el atması gerekir. TOKİ, KİPTAŞ üzere kar emeli gütmeyen kuruluşların kentsel dönüşümde rol almaları sağlanmalıdır. Gerekiyorsa ilçe bazında da bu şekil kuruluşların oluşmasını sağlamalıdır.
KENTSEL DÖNÜŞÜMÜN ETRAF, ŞEHİRCİLİK VE İKLİM DEĞİŞİKLİĞİ BAKANLIĞI TARAFINDAN ŞAHSEN KOORDİNE EDİLMESİ MÜMKÜN OLABİLİR Mİ?
Çevre ve Şehircilik Bakanlığı “Kentsel Dönüşümü” koordine etmekte ve gerekli ortamı oluşturmaktadırlar. Kentsel dönüşüm sürecini, valilikler, belediyeler, TOKİ ve ilgili sivil toplum kuruluşları eliyle ve gönüllülük aslına dayalı olarak özel dal ve vatandaşlar tarafından da yürütmektedirler.
Kanunda Belediyeler “İdare” tarifi altında yer almakta olup, gerek riskli alan tespitlerinin gerekse riskli yapı tespitlerinin yapılmasında Bakanlık yahut Yönetim yetkilidir. Dönüşüm hazırlığı olan Belediyelerden başlayacak olup, Bakanlık dönüşümü yürütmeye yetecek grup, ekipman ve kapasitesi olmayan belediyelerde yetki kullanabilmektedir.
KAMU OTORİTESİNİN KENTSEL DÖNÜŞÜME DİREKT MÜDAHALE ETMESİ VE FİYAT SABİTLEMESİ MÜMKÜN OLABİLİR Mİ?
Kamu otoritesinin kentsel dönüşüme direkt müdahale etmesi mümkün olmalıdır. Şöyle ki, kâr hedefi gütmeyen kuruluşları desteklemeli ve kentsel dönüşümde daha faal rol almaları için dayanak vermelidir.
KENTSEL DÖNÜŞÜM KREDİ FAİZ ORANLARININ MAKUL SEVİYEDE OLMASINA KARŞIN MÜTEAHHİTLERİN İNŞAAT MALİYETLERİNİN ARTMASINI MÜNASEBET GÖSTEREREK MALİYETİN EN AZ 4 KAT ÜZERİNDE FİYAT TEKLİF ETMESİ NASIL ÖNLENEBİLİR?
Müteahhit firmaların inşasını gerçekleştireceği projenin maliyet ve kâr tahlillerini yaparak ve tıpkı vakitte projenin teslim edileceği vakit dilimi çerçevesinde gereçleri etkileyecek artışları da göz önünde bulundurarak kentsel dönüşüm kontratlarını imzalamaları gerekmektedir.
MÜTEAHHİTLERİN KENTSEL DÖNÜŞÜMÜ BÜYÜK KÂRLAR ELDE ETMEK İÇİN BİR FIRSAT OLARAK GÖRMESİ NASIL ÖNLENEBİLİR?
Müteahhit, iş kazası üzere oluşacak yükümlülüklerde hak sahiplerinin tazmin yükümlülüklerini üstlenmelidir. Hatta iş kazalarına karşı hak sahiplerini korumak için İnşaat Faaliyet Sigortası yaptırmalıdır.
Yapı Kullanma Müsaade Belgesi’ni (iskân izni) almak müteahhidin yükümlülüğünde olmalı ve inşaatın teslim mühleti açık bir biçimde belirlenmelidir. Mukavelede, mevcut düzenlemelere uyulmadığı ve geç teslimlerde cezai kural, sair tazminlerin hangi meblağlarda, koşullarda ve ne halde işletilip tahsil edileceği, vergi, harç üzere her türlü sarfiyatın müteahhit tarafından karşılanacağı açık bir formda düzenlenmelidir.
Mücbir sebeplere dair unsurlar sözleşmesel yükümlülüklerin ihlali durumunda kaçış yolu olarak kullanılabiliyor. Projeye dair teknik şartname, kontratın ayrılmaz bir kesimi olarak düzenlenmeli ve taraflarca onanmalıdır. Tarafların hukuksal emniyeti, hak ve menfaatlerinin korunması açısından kontrat görüşmeleri ve imzalanması sürecinde, her vakit bir hukuk ofisi ve avukat dayanağı almaları yararlı olacaktır.
Av.Burak EVCİ
FLORYA HUKUK BÜROSU